ワンルームマンション投資のお話です。②横浜の不動産のご相談はアスカホームにお任せください | 横浜市緑区の不動産なら株式会社アスカホーム | ブログ

横浜の不動産のご相談はアスカホームにお任せください。

昨日に続き、ワンルームマンションの闇についてお話します。

闇に向かってしまう原因は大きく分けて5つあります。

先ず一つ目は、■管理費です。
管理費というのは人に依頼するお金です。
マンション自体に掛かる管理費、修繕費、マンションの賃貸募集をする際に必要になる仲介料などです。

投資される不動産の維持に関わず、自分で所有されるものは、きちんと使えるようにメンテナンスしたり手間をかける必要があります。

不動産投資を始められたばかりの方は、それだけでは生活ができないので、普段も働かれてると思いますが、普段の生活や仕事をしていく中で、所有されている不動産についても時間を割かなければ、きちんと維持ができません。

時には、その時間を捻出する為に人に頼んだりお金を掛けていく必要がありますが、その人に頼む手間賃や維持費については、年々、金額が上がっているのです。そこをきちんと予測する事が必要です。

ただ、そもそも予測に入れてなかったり、見込みが甘かったりする人も多く、そこから、より大きなマイナスを生む可能性があります。

次に気をつけないといけない点は、室内環境を整える■維持費です。

ワンルームマンション投資の場合、単身者だと入れ替わりがある程度されるので、敷金内で室内のメンテナンスもそこから賄えます。

ですので、あまり突発的なリフォームがかかりません。と営業の人から話があるかもしれませんが、、

そんなことはありません。

確かに、そういった見方もできますが、単身者の方の場合、人と生活を共にしていないので、室内が荒れやすい傾向があります。

そうすると、オーナー様もある程度費用を掛けて、室内の環境を維持していくことが殆どです。

そうすると、結局維持していくのもお金が掛かります。

次に気をつけないといけない点は■税金です。

マンションでも売った場合、現金が手元に入るので所得を得たという見方になります。
今はマイホームの売却の控除枠や非居住用の不動産でも保有期間に応じて売却時の譲渡税の税制優遇措置がありますが、何十年先にこの制度があるかわかりません。
売る時の税率によっては売ったは良いが多く税金を払う可能性もあります。勿論、その時の諸費用の相場も変わるかもしれません。

四つ目は■競合物件の変化の可能性です。

これはあくまでも予測になりますが、、

都内の場合、土地の利用価値が高い為、建築規制が掛かっており、23区内では実は新しいワンルームマンションを建てられない流れになっています。

そうなんだ。じゃあ減らして行く流れになっているなら、今のうちに買っていった方がいいじゃないか。と思う方もいると思いますが、、

逆に考えるとワンルームマンションの周りには少し広い間取りのお部屋が増えて行く傾向になります。全ての人に当てはまりませんが、都内に住んでいる人は平均年収の点から見てもある程度の所得を得ている人が多く、お金を持っている独身の人達の中には生活レベルが高い為、物も多くなる傾向もある為、ある程度の広さを求めかもしれませんよね。

そこで広い部屋を多く選べる状況の中で、あえて狭い部屋を選ぶでしょうか。勿論、金銭面のことを考えてそちらを選ぶ人もいると思いますが、築年数も古いマンションです。

長い賃貸業をして行く不安、売却時も安くなる事もあるのでは？と見えてきますよね？

最後の5つ目は、■新築で最初の〇〇年サブリースがついてます。

築年数が浅いから、途中で売却したくなったら、その時にある程度年数も浅い状況の場合もあるので、安心ですよ。しかも築年数が浅いので、ローンの金利も低いものを提案できます。

また、最初の〇〇年はサブリースで賃料も保証するので維持しやすいですよ。という提案をされる事もあるかもしれません。

気をつけてください。サブリースは、安心ではなく、1番リスクの少ない期間で逆に相手に運用されちゃう仕組みです。しかも、実はこのサブリース代はあなたが購入した代金に水増しされて取られている可能性が高いです。

築年数が浅いので確かに金利は低いものを使えるかもしれませんし、売る時はまだ、若いマンションかもしれません。
ただ、今日お伝えした他の四つもついてきますよね。そう考えるといくら新築でもどうでしょうか。
少し考えてみましょう。

では、中々お勧めできないワンルームマンション投資でも、ギリギリやっても良さそうな人達がいます。それはどんな方達か？

サラリーマンの方でもそうじゃない方でも現在の所得がとても多い方で税金対策をされたい方。または、独身の従業員を多く抱えている経営者の方。位の方達で有ればワンルームマンションと付き合っていくメリットはギリギリあるかもしれません。

今回はワンルームマンション投資「都内」のお話でしたが、「いつの間にか都内の話にしてしまいました。汗」どの不動産と付き合うにも、所有される方との相性が大切になります。

自分と付き合っていく不動産の相性が分かると少しは安心になりますよね。

アスカホームでは、そんなお客様と不動産の相性が分かるように日々、多くの提案をさせて頂いております。

検討している不動産との相性を知りたいという方は是非ご相談ください。お待ちしております。

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