不動産相続取引エピソード
【あと数か月早く相談していれば、、】
以前、弊社のグループ会社のアスカ建設にアパートの修繕の依頼を頂いたお客様の話です。
そのアパートは築年数が古いアパートだったのですが、賃貸人が中々埋まらないので室内をキレイにして入居者を獲得したい目的があり修繕のご依頼を頂きました。
修繕の内容の打ち合わせをする中で、実はアパートの建て替えをアパート専門の建築会社から提案されていると話をして頂きました。
お客様は、「先日、相続税の生前対策の為、税理士に依頼し財産評価をしたばかりで、アパートの建て替えは考えてない」と話していましたが、担当者が「グループ会社に相続相談もできる不動産会社があるので話だけでも聞いてみませんか？ もしかしてアパートを立て替えるのも、悪くない可能性がありますよ」
とお客様を提案した所、快諾して頂き話す機会を頂きました。
私はどのお客様にも先ず初めに、総資産が大枠でどの位あるのか教えて頂き、その上で、段階を追って、協力して頂く税理士と一緒にお話しをさせて頂くきます。今回は生前対策がお済という事で、生前対策用に作成している資料を見せて頂きました。
内容は細かく不動産評価、保有している株式の評価、自社株の評価などきちんと出ていました。逆に細かく出過ぎている位で、いくらか費用を掛けた資料だと誰が見ても直ぐにわかるものでお客様もしっかり作った分、費用も掛かったので満足している。という感じでした。
私も「確かに結構費用が掛かっていそうだなぁ」と感じました。
ただ、お客様はまだ、60代前半だった為、ここまで評価を出す必要があったのか疑問に思いました。
お客様の趣味はゴルフやドライブで健康診断も毎年問題なく、若々しい方だったので、まだそこまで準備しなくても良いのではと思ったのです。
そこで、「ここまで財産を細かく出されたのはご自身の希望でされたのですか？」と聞きました。
そうすると、税理士の提案で財産の細かい資料を作った方が良いと話があり、不動産鑑定士まで使い、測量士を入れて土地の面積も出してもらった上で数百万円掛けて作成した。という事でした。
私は驚きました。株式の評価を出すのは理解できるのですが、不動産鑑定を入れる必要はないのではないのか。と思いました。
お客様は続けて、「この資料を作った事で、相続が発生しても私の家族は相続税を把握しているし、財産分与も大丈夫。暦年課税で対策もしている」と満足そうに話されていました。
私は、お客様が税理士から無駄なお金をむしり取られている。と直ぐに感じました。
総資産を把握するのに株などは市場の変化が大きいので突然、起きた相続時に改めて再計算する必要があるにせよ、総資産を把握する費用があるので株の評価を出すのはわかりますが、
現時点で不動産鑑定士を入れる必要が本当にあったのか。
相続の生前対策が暦年課税しかするつもりがないのか。色々、気になってしまいました。
聞くと、税理士に言われるがままにそうしているという事でした。
まだ、体力もあり健康的で、仕事もバリバリされている…
伝わるかわからないけど、伝えた方が良いと私は思いました。
長生きした場合、時間の経過と共に株はもちろん、不動産の評価も変わるので、先日、鑑定した評価は大きく変わる可能性もありますので、掛けた費用が無駄になる場合もあります。また、相続税の対策が弱いのではと、お話し致しました。
最初は、費用をしっかり掛け信用も大きかった資料を否定されたので、こちらの話も少しうわの空のような感じでお話を聞いておられましたが、セカンドオピニオンという観点で、是非、私達にお任せ頂けないかと話しました。
弊社とパートナーシップを組んでいる税理士と、しっかり精査して提案するので、一度だけ試してください。
そこまで言うならとお客様からやっと承諾を頂きました。
私の熱意が伝えわって良かったと思いました。どんなに良い提案や話でも信用してお任せ頂けないと話が前に進める事が出来ないからです。
結果は、暦年課税の他に贈与税は掛かりますが、ご子息様に財産を暦年課税以上に譲渡して頂く事になり、アパートについても建て替えをしないで、室内と外観のリノベーションについて借り入れを起こして修繕して頂きました。その事で、債務が増え、純資産が減り、相続税も圧縮できました。
賃料も上がって入居者の確保にも繋がり更に節税効果もあがりました。
収益が上がった事で、これから純資産が増えて行く予定なので相続税の納税額の対策で、今後はタイミングを見て別の不動産を購入して頂く事も視野に入れて頂いております。
きっかけは、アパートのリフォーム相談でしたが、結果として定期的に資産評価を見せて頂ける関係になれました。改めてどこでご縁があるかわかりませんが、アスカグループに関わる事でお客様の利益と喜びを提供できる存在であり続けたいと実感させて頂いた一件でした。
